物流房地产属于工业性房地产的范畴，包括物流园区、物流仓库、配送中心、配送中心等物流业务的房地产载体。物流房地产最早是由美国Pross公司提出并实施的，起步于20世纪80年代，已有30多年的历史。2001年中国加入WTO后，大量外资企业进入中国。

现代物流房地产的定义框架

Pross提出了物流房地产的概念，于2003年进入中国并开始了"土地包围运动"。Pross是中国最早的物流开发商之一，具有明显的先发制人优势。私有化于2017年完成，主要股东为万科、厚朴、希尔豪斯、中国银行和首席执行官。

万维是万科于2015年推出的独立物流品牌。裕培是海洋集团与安邦保险(Anbang Insurance)于2000年联合投资的物流仓储开发平台。嘉民是一家全球综合房地产集团，于2001年开始进入中国市场。易商是亚太地区领先的物流房地产平台，在中国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡和印度拥有大量物流地产。

一般来说，物流地产是由一家房地产开发商、物流运营商和电子商务主导的，或者是由许多主体联合经营，各种经营方式各有优缺点。在中国市场上，平安、万科等企业进入物流地产业务的地位很高，已经拥有了一定的土地储备。

物流地产开发商主要开发和经营物流房地产，不同于传统的房地产开发和销售，大多数物流房地产在开发后不会出售，将继续经营几十年，因此后续的经营和管理能力将比开发能力更重要，决定物流开发商的规模和收入。

而物流房地产管理与办公、商铺等业务都不一样，物流地产的内在扩张欲望明显强于写字楼和商铺，因为物流房地产的连续性和对大客户的粘性。

与第三方物流和电子商务相比，物流房地产开发商更专注、更服务。第三方物流和电子商务自建的位置被用来辅助物流运输、电子商务零售和其他主要业务。

目前仓储物流的主要持有者包括房地产物流企业、房地产企业、电子商务企业、快递企业和金融企业，其中房地产物流企业是仓储物流行业最大的参与者。物流房地产企业通过租赁、销售、管理等手段，投资于资本开发，建设物流园区、配送中心、配送中心等房地产。物流房地产的开发和运营模式基本上是征地、规划、开发、租赁和管理费。

从供给模式看，中国物流仓储设施的主要供应商主要是外资。根据数据，2019年前五大物流房地产行业分别是PROS、万威、玉培、嘉民、易商，市场占有率分别为30.7%、7.3%、5.6%、5.3%和5.2%。