作为一个经济发展迅速的新兴市场，中国无疑是世界上重要的投资目的地。随着城市化的不断发展，商业地产已成为各类投资机构的热门选择。当被问及投资者未来一年在新兴市场的区域偏好时，当被问及全球领先的私人股本媒体Pere(PrivateEquityRealEstate)在2020年3月进行的一项投资者调查时，亚太地区遥遥领先于世界其他地区。中国作为亚太地区最大的投资市场，可以想象它在投资中所占的比例。

注：问卷的受访者来自世界各地的各种投资机构，包括公共/私人养老基金、主权基金、银行、保险公司、基金、家族理财机构和高净值客户。

随着越来越多成熟的外资进入中国，投资管理经验相对薄弱的中国机构的竞争压力越来越明显。在政策监管日益严格、产业集中度不断提高、中国事业单位提高专业投资管理能力的要求越来越迫切的时代。

国外金融市场发达，外商投资在投资管理领域投入了多年，有非常成熟的模式和经验值得我们借鉴。通过对外资机构的研究，我们发现典型的外商投资战略模式基本上分为核心/核心+(核心型)、增值(增值)、机会(机会)、债务(债权)四大类。

核心资产是指已经运营良好、现金流稳定的资产。它们通常是城市的核心。租户拥有高质量和长期稳定的租赁，入住率接近100%。这些资产的风险非常小，但由于投入成本不低，导致相对较低的回报率，主要收入来自租金收入和资产增值。这类资产也是REIT最喜欢的类型，投资者往往通过REITs退出REITs，收益率约为10%。

增值资产是外商投资机构中最受欢迎的一类，如雅腾、济辉等。他们热衷于通过转换管理购买潜在的房产来增值。这些资产的更大特点是，它们一般处于较好的地理位置，但由于缺乏高质量的经营管理或旧的装饰设计，租金和租金较低。投资机构可以通过财产改造和管理提高租金和租金，并最终将其出售以实现效益，回报率为10%至15%。这类资产的收益可观，在制度优化资产和管理能力强的基础上风险较小，越来越多的核心和机会型资本也开始向增值类转化。

机会和债权是许多国内投资机构长期习惯的项目类型。机会型项目是通过收购不良资产开发出售的，自我维持时间短，对管理能力的要求也不高。此类项目通常采用高杠杆收购，即高风险和高收益投资，其回报率高于增值资产，总目标回报率超过20%。

然而，对债权投资的管理能力却没有要求。在我国，许多债权投资属于变相房地产融资。因此，现在国家大力提倡股权投资，但强制以债权投资为主营业务的投资机构进行转型，以提高经营能力。

在股权投资方面，国内机构对物业的选择也要谨慎得多。从资产价值、区位、硬件、管理、服务等方面来看，是综合考虑的因素。根据上半年的大宗交易数据，80%的大宗交易发生在北京和上海，在区位、人员流动和匹配方面都有一定的保证。硬件改造也属于相对基本能力，只有运营管理能力才能显示机构的实际水平。