记者日前发现，与“金九银”期间相比，中金九银的数量明显减少。多位中介门店销售人员表示，11 月以来，二手房项目成交明显扩大，总价低、楼层好、位置好的优质房源变得稀缺。与刚需房地产成交量的增长不同，以洋房、别墅、叠合楼、写字楼为代表的高端楼盘价格明显下降。部分别墅项目总价下降了 20%，但成交量并没有明显改善。

刚需积极入市

我在北京缴纳社保和个税已经是第八年了。我还在北京租了一间房子住了 8 年。在这期间，我换了 10 多个地方。近期，租赁市场受到长租机构火爆的影响，这让很多前期租房的业主下定决心卖掉自己的房子。我的房东也有类似的情况。房东的房子挂在交易平台上后，他催我和另一个房客每天搬家，因为没有房客的房子更容易卖。缴纳了 5 年社保后，我一直在看二手房，寻找机会开始。目前，我真的不想再频繁搬家了，于是向父母要了一部分首付，准备买一套性价比高的二手房，先住。”购房者刘明（化名）告诉中国证券报记者。

中国证券报记者在调研中介门店的过程中发现，像刘明这样的买家并不在少数。

“从公司大数据分析，进入市场的客户基本上都是刚需客户。他们要么是前期租房的第一批住宅客户，要么是想给孩子换学区房的刚需客户。11 月以来，我们门店共售出 8 套，这是今年一个比较好的月度表现。在 9 月和 10 月的旺季，基本上有这么多人。”位于北京市丰台区地铁附近的一家中介机构工作人员李莉（化名）表示，“近期成交量居高不下，主要与前期处于观望状态的刚性需求客户积极入市有关。”看了看房子，但他们没有买的决心。此外，新房市场的大规模促销令不少购房者眼花缭乱，分流了部分二手房需求。但随着二手房市场供过于求，大量低价房不断积累，低总价、好户型、好位置的优质住宅价值逐渐显现，具有较强的吸引力。11 月以来，二手房成交量在新增需求中明显放大。

高端楼盘的降价不同于刚需楼盘的成交量增加。中国证券报记者发现，以洋房、别墅、叠层楼、写字楼为代表的北京高端房地产价格明显下降，但成交量并没有明显改善。

“我们的项目由刚需楼盘、别墅和洋房组成。基本上不需要现在的洋房，基本上没有成交的洋房。上周，该公司开始下调洋房和别墅的价格，尤其是别墅。别墅总价与“金九银十”期间相比下降了 20% 左右。位于五环南路外的一家楼盘销售人员表示，即便如此，别墅和洋房的成交情况也不容乐观。有看房者表示：“一方面，等待的原因是首付太高。另一方面，别墅作为改善型住房，实用性不强。目前别墅的设计很紧凑，对老人和小孩不太方便。家里有三层或大一层的儿童卧室，希望都能买到。这类产品和客户群体的需求相对较小，投资客户不会选择这样偏重的项目，而只是需要改善资金压力的客户和生活舒适度无法很好地匹配。”

作为一家非住宅企业，写字楼项目，也面临着降价促销的命运，但由于客户基础狭窄，交易依然低迷。

中国证券报 " 记者发现，为了获得更准确的客户，一些企业、写字楼项目直接采用整体、整层销售，目标是上市公司和大型中央企业等，为了得到客户群体这部分的青睐，许多项目承诺提供银行抵押贷款。

我们将召集几家银行分行的负责人，为购买商业和办公大楼的公司客户服务。在早期阶段，你只需要支付 50% 的首付款就可以获得网上签证，这可以作为一种正常的贷款。位于丰台区的营业部主任说。

当被问及是否满足购买限制时，主管人员说：" 我们的客户是中央企业、国有企业和私营上市公司，银行对这些客户将有一定的政策偏好。

作为回应，中原房地产首席分析师张大维表示，此类贷款不可能是抵押贷款，购房限制不仅针对个人买家，也针对企业买家。上述操作最有可能是抵押贷款，即 50% 的首付，然后是剩余的 50% 最终还款。该银行随后开展抵押贷款业务。这是一种营销工具。

不推荐高杠杆投资买房子

专家建议，随着年底的到来，对紧急出售房产退款的压力已经加大，而对于购房者来说，"捡漏" 的机会也大大增加了。开发商今年年底的表现冲刺压力加大，但也推出了更多的促销手段。

诸葛房地产分析师陈晓表示，对于购房者，尤其是刚性需求客户，到年底，开发商推出了大量的项目，开展了更多的折扣促销活动，刚性需求客户在资金充足的情况下可以尽快‘上车’，此时购买刚性需求对购买能力是一个很好的机会。但是，需要注意的是，在住房企业的各项优惠活动中，要保持合理的选择住房供给的态度。对于考虑购买住房投资的集团来说，不建议高杠杆投资购买房屋，这应该是基于谨慎。

陈晓表示，与新住房市场相比，二手房市场选择范围更广，价格也比较适中，对于购房者来说，房地产热点领域仍是大类资产配置的好选择。