宅基地改革正在加快。

最近，国土资源部和农贸部联合发布了 "关于农村村民住房建设合理用地的通知" 和 "农村占用耕地建设八不正确" 的通知，建议进一步保护农村村民建房的合理用地需求，同时要求各地严防耕地红线，对新的违法违法行为 "零容忍"。

21 世纪经济报道 "记者指出，自 2020 年以来，四川、湖南、海南、北京、广东、上海等地加快出台了有关宅基地的政策文件，对保障农村住房需求、实施" 一家一房 "、激活闲置宅基地等作了更详细的规定。从 8 月起，广州正式实施" 关于加强农村住房建设管理的意见 "(以下简称" 实施意见 ")，北京又推出了" 加强农村宅基地管理和住房建设实施指导意见 "(以下简称" 指导意见 ")。这两个一线城市的政策设计值得关注。

在某些观点中，宅基地制度被认为是为农民提供社会保障的重要制度设计。然而，在土地资源极为稀缺的发达城市周围地区，政策设计已经开始改变。

宅基地和负担得起的住房 "-" 选择两个中的一个

自 2019 年 12 月以来，国土资源部和农贸部联合发布了 "2020 年关于规范农村宅基地审批管理的通知"，中央政府和有关部委发布了 "关于构建更加完善的农村宅基地市场化配置机制的意见"、"深化农村宅基地制度改革试点方案"、"关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知" 等宅基地制度重要文件。

自那时以来，各地都在完善有关政策和改革的实施，以北京为例，提出了北京的 "指导意见"，包括保障村民住房需求的分类和分区方式，依法确定宅基地申请条件，规范审批程序，积极探索有偿收回转让机制，加强闲置宅基地管理和积极利用住宅等。"-

广州市实施意见 " 从适用范围、部门职责、一户一房认定、宅基地产权登记、分类控制、实施保障和监督管理等方面指导和规范了农村集体土地宅基地建设和农村住房建设管理。

其中，保障村民住房需求是地方政策的 "重中之重"。根据 "北京新政"，村民住房需求的保障主要是通过将村民纳入本区居民住房保障体系、筹备村民公寓、引导村民居住区、适当增加原宅基地建设面积来保障的。

广州 " 实施意见还注重保障村民的住房需求。广州方面规定，户籍不得作为宅基地配置的前提；同时，针对广州农村住房建设过程中存在的一些问题，广州还创新了多户联营、推进村民公寓建设等政策，要求城市化地区的村民以公寓类型或联排为主要类型。

其中，北京在宅基地和经济适用房中 "选择两种之一" 的政策设计，最受外界关注。

根据 "指导意见"，没有宅基地但享有经济适用住房的村民，不再由村集体提供宅基地；重新申请负担得起的住房的村民，应当按照有关要求，就地处置房屋，退出原宅基地；不退出的，不予提供经济适用的住房。

同时，北京政策鼓励村镇通过集中建设村民公寓和村民居住区，引导村民集中生活，但也只限于没有宅基地或自愿退出原家园的村民。

在这方面，中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为，这是合理的，从宅基地本身的角度来看，它最大的作用是保护农民的住房需求。居民同时获得两项住房权当然不合理。" 但前提是让农民知道，要么占用宅基地建房子，要么获得负担得起的住房，前提是退出宅基地，避免政策误解，导致社会不稳定。

但是，对于这一规定，李国祥认为还需要进一步完善，特别是解决长期的经济适用房问题。宅基地是长期使用的，如果负担得起的住房是短期的话，我个人认为收回农民的宅基地是不可能的。" 农民要在取得经济适用房后退出宅基地，失去使用负担得起的住房的机会，应重新给予宅基地或村民住房，政策应成为一种制度，否则农民的权益将得不到保障。

租期不超过 20 年

闲置宅基地的积极利用是农村宅基地改革的又一个重要方向。近年来，又有一批中央重型文件被详细部署。

如何激活闲置宅基地，主要有两种思路，一是利用闲置住房和宅基地发展符合农村特色的产业，如休闲农业、乡村旅游、餐饮住宿、文化经验等；二是采取整理、复垦、绿色等方式进行农村闲置宅基地整治，依法利用城乡建设用地增减挂钩，集体管理建设用地入市等政策，利用由此产生的土地增值收入，投入农村建设。

对于前一种模式，北京在 "指导意见" 中说，鼓励通过自营、合作、租赁等方式振兴和使用，但必须是闲置两年以上的合法宅基地。同时，要有相关权利的证明，用于居住或经营，办理租赁登记手续，租赁合同不得超过 20 年，严禁非法集团租金。

然而，"21 世纪经济报" 记者指出，北京和湖南规定，出售、出租或将原有住房出售、出租或让与他人的，不再允许申请宅基地，而广州不允许农民申请新农村住房或购买村民公寓。

一些农房租赁业从业人员告诉记者，这项规定更多的是一条原则规则，对北京、广州等城市的农业租赁业影响不大。以北京为例，多年来没有新的宅基地得到批准，无论租不租，村民实际上都不能申请宅基地。

对于后一种模式，由于宅基地和城市建设用地的转型，涉及土地二级市场和土地收入差距的分配，认为这可以显著增加地方财政收入，因此也更受到社会各界的关注。

例如，在今年六月发布的 "关于进一步加强本市农村宅基地管理的通知" 中，上海建议鼓励农村集体积极稳妥地进行闲置宅基地整治，优先整治土地，满足农民对新宅基地、村庄建设和农村工业发展的需要，积极利用闲置宅基地所产生的土地增值收入，全部用于农业和农村地区。

然而，这对宅基地三权分立、农村金融体制乃至土地指标管理体制的体制改革提出了更高的要求。清华大学中国农村研究所副院长王亚华在接受 "21 世纪经济报道" 记者专访时说，农村改革是一项系统的改革，具有很强的完整性，许多改革是交织在一起的。如果没有良好的财政支持，就很难有效激活土地要素，如近年来农村承包土地租赁抵押的兴起，反映了土地金融的活力和潜力，下一步将延伸到农村宅基地领域。