在一家小型住宅公司工作的张瑾（化名）正面临两难境地。一方面，该公司的业务发展不顺利，再加上六个月拖欠奖金近 300000 元，因此他有辞职的想法；但与此同时，熟悉的猎头告诉他，目前的企业总体上减少了编制，没有合适的规划和销售职位。

由于需求僵化和周期性波动规律，房地产业具有较强的耐受性，但疫情造成的冲击仍隐约令人痛苦。21 世纪经济报告获悉，住房企业正经历工资波动和人事动荡，一些住房公司 2 月份甚至没有向中层管理者支付工资。一些住房企业、地区公司甚至可以裁员 30% 以上。

疫情已成为住房企业优化管理的 "加速器"。业内人士说，近两年来，随着行业竞争的加剧，住房企业不断进行组织结构和管理模式调整，以提高管理效率和人均效益，新冠肺炎疫情的爆发使这一过程突然加快。

对许多从业者来说，这一过程虽然残酷，但现实却难以逆转。

积极离职 " 和自愿减薪

张瑾工作的公司销售额不足 100 亿美元，近年来业务扩张一直困难重重。据报道，自去年以来，公司出现了拖欠奖金的情况，许多中、高级管理人员未能获得年终奖金。在疫情期间，由于业务停滞，员工一般只能获得基本工资。

受新冠肺炎疫情影响，房地产行业普遍减薪拖欠。

二月二十七日，嘉德集团率先宣布董事会及高级管理层自愿减薪，由四月一日起，董事局收费及底薪分别下降百分之五及百分之十五。所有经理级及以上的雇员均冻结加薪。其他雇员不受影响。搬迁将於六个月后或疫情稳定后重新评估。

与凯德的 "开放与开放" 不同，大多数住房公司的薪酬调整都是 "内部的"。根据 "21 世纪经济报告"(21 ST Century Economic Report)，一家总部位于北京的 60 家顶级房地产公司 2 月份未能支付中层和中层高管的工资。此举令一些求职者望而却步，因为该公司仍在招聘。自 2 月以来，许多其他公司一直提供高管薪酬 30% 至 20% 的折扣。

早些时候，四川一家名为中地和邦的住房公司在 2020 年 1 月和 2 月面临无法支付工资的风险，要求员工主动离职并推迟工资。

主动离职"是房地产行业的默认"交易规则"。对于公司来说，这比"解雇"补偿更少；对于雇员来说，如果没有"解雇"记录，就更容易找到下一份工作。

3月初，李煊(化名)--北京某城市一家知名住房公司的员工--被告知，公司要求他"主动辞职"。李煊的部门有15人，但废除后只剩下5人。他估计，该城市公司已经裁员30%。甚至整个部门都被解雇了。

据说这是企业提高人均效率，促进组织扁平化的措施。

优化的逻辑

现金流是住宅企业的"生命线"，虽然债务违约并不常见，但由于销售急剧下降，再加上一些商业房地产经营者对商户实行租金和物业补贴，今年第一季度，住房公司的经营现金流普遍低于去年同期。

3月6日，上海结算所披露的文件显示，2015年第一期中期票据(应在同一天由新华联联控股支付)未能按时全额支付本金和利息，这构成了重大违约。三天后，中信国安(000839，股票吧)集团也出现了严重债务违约。

上海结算所披露的文件指出，"在新冠肺炎疫情不可抗力的影响下，新华联(000036)股份有限公司所属的文化旅游、商业零售、风景名胜区、酒店餐饮、石油贸易等业务受到严重破坏，1、2月份企业收益减少了60多亿元。

在融资方面，自去年十一月以来，审慎借贷和严格审计的整体环境并没有改变。

张瑾表示，自去年以来，该公司一直在寻找融资渠道，甚至是战略投资者，但从未失败过。到今年1月，该公司已到了债务违约的边缘。该项目每次出售后，该公司将很快转移到总部，以偿还即将到期的债务，支付员工的工资和奖金将处于次要地位。

疫情爆发后，地方政府部门出台了大量扶持住房企业的政策，但在从业人员看来，这主要是应对疫情的一项合理化措施，改善现金流的效果并不明显。

根据国家统计局的数据，从今年一月到二月，全国房地产开发企业收到了 2.021 万亿元的资金，从 2019 年的 7.6% 增长到了 175% 的下降。

因此，除了放慢对外投资的速度外，降低人力成本已成为一个重要的选择。一家知名住宅公司的一名员工告诉 "21 世纪经济报告"，该公司在 "说服" 电话中的话是 "公司遇到的困难"、"裁员"、"最后手段" 等等。他说，去年他的表现很好，他在部门的排名不是最低的，但仍然是 "优化的"。

加快疫情结构调整

事实上，自 2014 年万科正式实施 "商业合作伙伴" 以来，房地产企业治理结构优化的趋势逐渐出现，除了效仿 "商业伙伴" 制度，还有许多住宅企业僵化了管理结构。

多年来，住房公司的规模增长特别快，但‘大公司’也开始滋生。" 北京一家知名中央企业开发商负责人告诉 21 世纪经济报道，随着房地产市场调控和产业竞争的正常化，住房企业越来越重视管理效率的提高，在由粗放型向精细型转变的过程中，人才的调整是不可避免的。

这位人士说，管理扁平化和强化激励是主要的调整方向。在管理模式中，主要表现是降低管理水平、充分授权、项目责任制；在薪酬结构中，主要表现为 "低基本工资 + 高绩效"。

这一调整也大大加快了人口流动。据不完全统计，2019 年全年，住房企业的高层管理人员和人事变动超过 400 人，涉及 150 多家住房企业。变动频率和高管级别均高于往年。

在公司的日常调整中，每年年底都是 "人才优化" 的开始机会，这一时期也是房地产基层员工跳槽的高峰。

2020 年末和年初新冠肺炎的疫情明显加速了这一进程。上海义州房地产研究所智库中心主任严月金在接受 "21 世纪经济报告" 采访时表示，由于治理结构调整通常伴随着企业类型和区域布局的调整，因此往往是温和而渐进的。但新冠肺炎疫情带来的外部压力将使形势变得非常紧迫。

如果有些人迟早要被解雇，在极端的情况下，最好是立即全部裁员。" 中央企业的房地产开发商说。

他说，房地产行业优化管理，提高效率的大势所趋。